1. ในปัจจุบัน TPRIME มีทรัพย์สินอะไรใน REIT บ้าง?
ปัจจุบัน TPRIME มีทรัพย์สินในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งเน้นตลาดอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกด้วยกันทั้งหมด 2 ทรัพย์สินหลัก ได้แก่สิทธิ์ในการเช่าซื้อสำหรับอาคารเมอร์คิวรี่ ซึ่งตั้งอยู่บนหัวมุมถนนเพลิตจิตและถนนหลังสวน เชื่อมต่อเข้าสถานีรถไฟฟ้า BTS ชิดลม ตัวอาคารประกอบด้วยพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอ 25 ชั้น และพื้นที่สำหรับร้านค้า 4 ชั้น มีพื้นที่รวมกันทั้งหมด 52,882 ตารางเมตร จำแนกเป็นพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่า 18,132.13 ตารางเมตร และพื้นที่สำหรับร้านค้าให้เช่า 6,633.3 ตารางเมตร นอกจากนั้นยังมีเอ็กเชน ทาวเวอร์ โดย TPRIME มีกรรมสิทธิ์ 99.99% ในบริษัท เอ็กซ์เชนจ์ ทาวเวอร์ จำกัด อาคารนี้เชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า BTS อโศกและสถานี MRT สุขุมวิท เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ 41 ชั้น มีพื้นที่รวมทั้งสิ้น 80,944.42 ตารางเมตร ประกอบด้วยพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่า 35,232.35 ตารางเมตร และพื้นที่ร้านค้าให้เช่า 5,705.46 ตารางเมตร
2. อะไรคือปัจจัยที่สร้างความแตกต่างให้กับ TPRIME จากคู่แข่งในตลาด?
ประเด็นแรกเลยคือ เรามีมูลค่าทรัพย์สินที่เป็น freehold สูงถึง 2 ใน 3 ของทรัพย์สินรวมทั้งหมด และทรัพย์สินทั้งหมดล้วนมีตำแหน่งที่ตั้งดีเยี่ยม พิสูจน์โดยราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นทุกปี ประเด็นถัดไป ผู้บริหารทรัพย์สินทั้งสองแห่งก็คือบริษัท เอสซีซีพี รีทส์ จำกัด ซึ่งสามารถบริหารงานได้โดยอิสระเนื่องจากเราไม่มีบริษัทในเครือที่จะเข้ามามีส่วนได้เสียในการบริหารทรัพย์สิน ดังนั้นเราจึงให้ความมั่นใจได้ว่าเราดำเนินการเพื่อผลประโยชน์สูงสุดสำหรับนักลงทุนโดยการใช้ผู้บริหารทรัพย์สินที่มีคุณภาพ ในฐานะผู้บริหารกองทรัสต์ SCCP REIT เน้นการบริหารงานในสองส่วนหลัก ได้แก่การรักษามาตรฐานการปฏิบัติงานและอัตราการถือครอง ซึ่งสูงถึง 95% ในอาคารเมอร์คิวรี่ ทาวเวอร์ และ 97% ในอาคารเอ็กเชน ทาวเวอร์ ตามลำดับ และนอกจากนั้นคือการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินโดยเฉพาะพื้นที่ที่ไม่ได้ใช้งาน โดยอาจพ่วงกับกิจกรรมอื่นเพื่อส่งเสริมการใช้พื้นที่ให้มากขึ้น หรือเพิ่มรายได้ให้มากขึ้น
3. คุณมองตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ในปัจจุบันเป็นอย่างไรบ้าง?
ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ถือเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความน่าดึงดูด อุปสงค์สำหรับพื้นที่อาคารสำนักงานในย่านธุรกิจในกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ในขณะที่อุปทานยังค่อนข้างจำกัด อ้างอิงถึงรายงานของ CBRE ในเรื่องของตลาดอาคารสำนักงานในไตรมาสที่ 4 ปี 2559 อุปทานในอีก 2 ปีข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 460,000 ตารางเมตร และอัตราการเช่าต่อปีจะอยู่ที่ประมาณ 200,000 ตารางเมตร นอกจากนั้นยังมีสัญญาณความเคลื่อนไหวที่เกิดขึ้นก่อนการทำสัญญาเช่าของอาคารใหม่ๆ ก่อนการก่อสร้างจะแล้วเสร็จ ซึ่งเป็นปัจจัยบ่งชี้ว่าตลาดยังมีความต้องการพื้นที่อยู่มาก และอัตราการเช่าโดยรวมในตลาดก็อยู่ในระดับสูงถึง 92% ปัจจัยดังกล่าว ตลอดจนการเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องของราคาที่ดินในพื้นที่ยุทธศาสตร์ โดยเฉพาะการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียม ทำให้พื้นที่สำหรับพัฒนาและโอกาสในการพัฒนาก่อสร้างอาคารสำนักงานมีจำกัด นอกเสียจากว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีที่ดินอยู่แล้ว หรือเป็นโครงการปรับปรุงสถานที่ซึ่งก็มีความท้าทายในตัวเองอยู่หลายประการ ดังนั้น เราจึงไม่คิดว่าอุปทานสำหรับพื้นที่อาคารสำนักงานจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วถึงขั้นที่จะเปลี่ยนสภาวะของตลาดในปัจจุบัน
4. คุณมองภาพการพัฒนาตลาด REIT ในประเทศไทยอย่างไรบ้าง?
ตลาด REIT ในประเทศไทยมีการพัฒนามาอย่างต่อเนื่องและเราเองก็รู้สึกประทับใจในความตั้งใจจริงของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในการสร้างแพลตฟอร์มที่สามารถพัฒนาไปสู่มาตรฐานระดับสากลและเอื้ออำนวยต่อโครงสร้างการจัดการที่ซับซ้อนมากยิ่งขึ้น ในอดีต กองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงทางเลือกเดียวที่มีสำหรับผู้สนใจลงทุน ซึ่งค่อนข้างจำกัดความสามารถในการขยายไปสู่ต่างประเทศและจำกัดการเพิ่มประสิทธิภาพในการลงทุน แต่ด้วยโครงสร้างแบบ REIT เราสามารถมีโครงสร้างการลงทุนที่กว้างกว่าเดิม และด้วยการสนับสนุนของผู้มีอำนาจควบคุม เรามองเห็นศักยภาพและโอกาสของตลาด REIT ในประเทศไทยที่จะมีความน่าดึงดูดทั้งในและต่างประเทศ
5. อะไรคือความเสี่ยงที่มีนัยยะสำคัญต่อ TPRIME มากที่สุด?
ความเสี่ยงนั้นมีอยู่ในทุกธุรกิจแต่ประเด็นสำคัญคือคุณบริหารจัดการความเสี่ยงเหล่านั้นอย่างไร ความเสี่ยงที่สำคัญที่สุดสำหรับ TPRIME มักเป็นปัจจัยที่ควบคุมไม่ได้ เช่น เหตุสุดวิสัย ภัยพิบัติทางธรรมชาติ การก่อการร้าย ซึ่งประเด็นเหล่านี้จะส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดและนำไปสู่ความจำเป็นในการใช้เงินลงทุนเพิ่มเติมเพื่อซ่อมแซมบูรณะทรัพย์สินที่เสียหาย อย่างไรก็ตาม เราได้มีการดำเนินการบรรเทาความเสี่ยงโดยการทำประกันภัยเพื่อได้รับความคุ้มครองในส่วนนี้อย่างเต็มที่
6. คุณมองภาพ TPRIME ในอีก 5 ปีข้างหน้าอย่างไรบ้าง?
เรามีเป้าหมายที่จะขยายขนาดการลงทุน และในขณะเดียวกันผลตอบแทนที่กลับคืนสู่นักลงทุนก็ต้องมีความมั่นคงและน่าดึงดูด ในแง่ของโอกาสทางธุรกิจ เรายังคงมองหาโอกาสอย่างกระตือรือร้นทั้งในและต่างประเทศ ในขณะที่เราสามารถสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนในประเทศไทยได้ในอัตรา 6% ดังนั้น เราจึงต้องมองหาทรัพย์สินที่สามารถสร้างผลตอบแทนในลักษณะเดียวกันและกระจายความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ ในเรื่องของเครื่องมือทางการเงิน เรามีทางเลือกที่จะลดต้นทุนทางการเงินลงได้ ซึ่งรวมถึงการจัดอันดับเครดิต (credit rating) หรือการออกหุ้นกู้เมื่อถึงเวลาที่เหมาะสมและผู้ถือหน่วยเห็นควร สุดท้าย นอกจากจะสร้างผลตอบแทนที่ดีแก่ผู้มีส่วนได้เสียทุกฝ่ายแล้ว เราต้องการให้ TPRIME เป็นที่รู้จักในเวทีระดับโลกในฐานะกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงด้านการบริหารจัดการอย่างมืออาชีพและโปร่งใสจากประเทศไทย